외국은 어디서든 살 집을 구하는 것이 쉽지 않습니다. 미국이면 먼저 간 연수생의 집을 물려받을 수도 있지만 세대주가 부동산 심사를 받아야하는 일본은 불가능합니다.
국적과 언어의 장벽, 비싼 도쿄 물가에도 원하는 집은 결국 찾게 됩니다. 하지만 지난하고 고통스러운 과정이 있습니다. 상황에 따라, 지역에 따라, 부동산에 따라 집을 구하는 형식과 방법은 다양합니다. 가장 효율적인 방법을 규정할 수도 없습니다. 실제로 확인하고 실행했던 것을 중심으로 일본 부동산 체험기를 적어봅니다. 혼자서 연수를 떠났기 때문에 단신 파견 기준으로 작성됐지만 가족과 동행하는 경우도 절차와 과정은 참고할 수 있습니다.
1. 주거 지역을 정한 뒤 2. 예산에 맞춰 임대매물의 조건을 확정하고 3. 초기비용을 산정해 4. 한국에서 가계약을 완료합니다. 5. 이후 집주인(혹은 관리회사)과 입주 날짜 등을 맞춰 구비서류를 가지고 일본 현지에서 최종계약을 하는 것이 큰 틀입니다.
아주 저렴한 집은 저렴하기 때문에 잘 구해지고, 비싼 집은 비싼 월세를 낼 수 있다는 것을 증명만 하면 비교적 쉽게 구할 수 있습니다. 월세도 적당하고 접근성도 좋은 곳에 집을 구하는 것이 훨씬 어렵습니다. 이런 지역은 집주인이 굳이, 내국인이 아닌 외국인에게 집을 빌려주면서 위험부담을 안을 이유가 없기 때문입니다.
결론적으로 한국에서 7월 30일 부동산에 첫 문의를 넣어 8월 24일 최종 심사통과 통보를 받았습니다. 중간에 일본 오봉연휴(1주일)가 껴있었던 것을 감안하면 보름정도 걸린 셈입니다. 그 전에, 연수가 결정되고 난 후부터 몇 달간은 혼자 집을 알아봤습니다. 부동산에 알아본 것은 아니고 인터넷을 통해 지역과 시세를 찾아봤습니다.
우선 일본 부동산 용어를 알아두면 중개 사이트에 나와 있는 매물의 스펙을 이해하기 쉬워집니다. 대부분 돈이 들어가는 항목이라고 할 수 있습니다.
1. 家賃(야칭) : 월세
2. 敷金(시기킹) : 보증금. 한 달 치 야칭을 맡겨두는 것. 퇴실할 때 청소비 등으로 일부 공제하고 돌려준다. 집 계약할 때 시기킹 중 어떤 항목에서 떼어 가는지 알려주고, 어떤 일들이 생기면 추가로 공제될 수 있다고도 설명해 준다.
3.管理費/共益費(관리비) : 야칭과 별도로 매달 들어가는 관리비. 수도, 가스, 전기요금을 제외한 건물 유지비용. 건물 자체를 전문업체가 유지, 관리하는 경우 일수록 비싸진다. 사실상 야칭이나 마찬가지.
4. 礼金(레이킹) : 사례금. 한국인에게 생소한 개념. 집주인에게 집을 빌려줘서 고맙다고 주는 돈. 보통 한 달 치 야칭. 말 그대로 사례를 위한 비용으로 돌려받지 못한다. 위치가 좋은 곳은 시기킹 대신 레이킹만 있는 경우도 있고, 두 달 치 야칭을 레이킹으로 받기도 함. 직접 거래를 해본 것은 아니지만 매물 정보를 보면 UR공단 맨션은 보증금 대신 두 달 치 레이킹을 받는 경우가 많은 것 같다. 이벤트 기간에 한시적으로 레이킹 받지 않는 礼金なし 물건도 있다.
5.仲介手数料(복비) : 부동산에 주는 복비. 한 달 치 야칭 정도. 집주인이 반을 내주기도 하지만 드물다. 중개수수료는 소비세 8%가 붙는다. 야칭이 10만 엔이면 복비는 108만 엔.
6. 鍵交換代(열쇠교환비) : 세입자가 바뀌면 열쇠를 아예 뜯어서 바꾼다. 맨션의 경우 2.2만 엔 정도 나온다.
7. 保証会社利用(보증회사이용료) : 야칭이 아주 저렴한 매물, UR공단이 아니면 대부분 부동산 심사를 넣을 때 일본인 보증인(긴급연락처)을 요구한다. 없어도 되긴 하는데, 있는 것이 집구하는데 절대적으로 유리. 하지만 보증인이 있다고 해도 보증회사의 보험 가입은 해야 하는 경우가 많다. 야칭의 몇 %(단, 최대 연 몇 만 엔까지), 이런 식으로 1년 치가 산정되는데 신분이 얼마나 확실한지가 금액에 영향을 미치는 듯.
8. ほか初期費用 (다른 초기비용) : 열쇠교환비, 사무료, 청소비(방/에어컨) 등이 있다.
이밖에 マンション(맨션), アパート(아파트) 등 집단주택의 종류도 알아두면 유용한데, 맨션이 한국 사람들이 생각하는 철근 콘크리트 구조의 아파트입니다.
일본 부동산 사이트 스모(https://suumo.jp) 등에 나와 있는 매물을 눌러보면 이런 용어를 나열하는 식으로 집 소개가 나옵니다.
크기는 전유면적((専有面積/間取り)에 적힌 平米(m2 )로 추측해보면 됩니다.
‘숫자LDK’로도 표시되는데 이 의미는 ‘숫자=방갯수’ ‘L=리빙룸’ ‘D=다이닝룸’ ‘K=키친’.
보통 1LDK는 돼야 방과 거실이 완벽하게 분리가 돼 있고, 1DK는 방과 거실의 경계가 모호한, 부엌만 따로 돼있는 한국의 원룸 개념이라고 생각하면 될 거 같습니다.
부동산에 집 크기 이외의 조건으로 제시했던 다른 항목들도 있습니다.
1. バス/トイレ別(변기와 욕조가 분리) : 일본은 화장실이 변기/세면대/욕조(샤워기)로 3등분 돼 있는 것이 보통. 야칭이 싼 집일수록 변기와 욕조가 붙어있다. 변기가 분리돼 있는 곳은 바닥이 마루나 대리석인데 이런 형태의 치명적인 단점이 있다. 변기 물청소가 불가능. 물 끼얹어 빡빡 닦고 싶은데 그게 안 됨. 좌변기 안팎을 닦고 변기에 버리는 세정 제품들이 있긴 하지만 한국인 정서상 성에 차지 않을 수 있음.
2. 宅配ボックス(택배박스) : 부재중 택배 받을 수 있는 무인함. 보통 일본 맨션은 경비실이 없어서 이 박스가 없으면 부재 시 물건이 반송되거나 우체국에 찾으러 가야함.
3. 敷地内ゴミ置場(건물 내 쓰레기수거함 설치) : 쓰레기 수거함이 없으면 쓰레기 종류별로 날짜에 맞춰 정해진 장소에 쓰레기를 분리수거 해야 한다. 맨션에는 대부분 1층이나 지하에 쓰레기 수거함이 있어서 24시간 내놓을 수 있다. 주택은 구별 규정에 맞춰 알아서 분리수거 해야 한다.
4. 浴室乾燥機(욕실건조기) : 3등분 된 화장실 중 욕조칸 천장에 달려있다. 틀어두면 화장실을 빠짝 말릴 수 있다. 습한 시즌, 빨래가 마르지 않는 시즌에 이곳에 옷을 널어 말린다. 일본은 고층 빌딩의 경우 재난 상황에 피난 통로(옆집–아래–윗집으로 통하는 통로가 뚫려있다)로 사용되는 베란다에서 빨래를 말리는 것이 금지 돼 있기 때문에 대규모 맨션은 기본 옵션으로 들어가 있는 거 같다.
5. エアコン付き(에어컨옵션) : 에어컨도 웬만한 집들은 붙박이 설치돼 있다.
6. 室内洗濯置(실내 세탁기 설치가능) : 화장실이나 부엌 쪽에 세탁기 고정대가 있음.
이밖에 조건들은
– 2階以上(2층 이상) : 소음, 벌레 등의 문제로 집구할 때 스펙에 넣었다.
– 床暖房(바닥난방) : 바닥이 온돌식이라는 것은 매우 비싼 집이라는 것. 조건에 넣진 못했고 어떤 집들이 온돌바닥인지 구경만 했음.
– ペット相談可(애완동물) : 상담가능하다는 것은 키울 수 있다는 것이지만 추가로 돈을 내야한다. 위에 조건에는 보증금(시기킹)을 야칭의 1개월 치가 아닌, 2개월 치를 내라는 경우도 있음.
–ネット使用料不要(인터넷 사용료 무료) : 신축 맨션 중에 기본 옵션으로 인터넷회선을 무료로 주는 곳들이 있다.
–ルームシェア可(룸쉐어) : 2명이 같이 사는 걸 ‘쉐어’한다고 표현. 1LDK, 1DK 같이 방이 하나인 평수에 두 명이, 그것도 외국인끼리 룸쉐어로 살려면 집구하기가 굉장히 힘들다고 한다. 주거가능 인원은 보통 単身者可(1명 가능)/二人入居可(2인 가능)/子供可(아이 가능)/ペット相談(애완동물 상담) 이렇게 쓰여 있다.
조건을 정하면 어떤 부동산을 통해서 집을 구할지도 결정해야 합니다.
살고 싶은 집을 고르는 건 어렵지 않습니다. 스모, 엣홈(athome.co.jp) 등 매물 중개사이트를 돌아다녀 보면 됩니다. 지역이나 지하철 노선으로 위치를 결정한 뒤, 원하는 스펙만 체크하면 리스트가 뜹니다. 단, 이런 사이트에서 실제 집 계약을 하기는 어렵습니다. 여기에 올라온 매물들은 미끼 상품인 경우가 많기 때문에 허위 매물이거나 이미 집이 나간 경우가 대부분입니다. 위치, 월세를 감안해 살기 적당한 곳을 고르거나 원하는 집이 있다면 시세가 어떤지, 내가 생각했던 조건들이 무리는 아닌지 판단하는 정도로 사이트를 이용하면 됩니다.
부동산에 문의할 때 유의할 점이 있습니다.
1. 시기 : 일본의 주택 임대는 입주 가능한 시점의 2~3주전 공개하는 게 보통. 너무 빨리 알아봐야 이사하려는 시점에 입주가 가능한 집들이 없다. 한 달 정도 전부터 매물 찾기 나서는 게 적당한 것 같다.
2. 외국인 가능 : 사실 집주인이 외국인에게 집을 빌려주는지가 가장 중요하다. 집주인이 일단 외국인을 OK해야 보증회사에서 심사에 들어간다.
3. 조건 : 실제 부동산에 제시한 것은 [게이오 대학의 어학당을 다닐 학교 근처(도보가능이 베스트)/맨션/2층 이상/1DK 혹은 1LDK/20제곱미터 이상/택배박스/24시간 쓰레기 배출가능(건물 내 쓰레기함설치)/야칭 17만 엔 이하/레이킹과 시기킹은 없으면 좋지만 있어도 할 수 없다]라는 조건이었다.
‘학교 근처’가 미타역/다마치역 주변인 초도심권이었고, ‘1DK’는 원룸(1R/1K)보다 외국인에게 잘 빌려주지 않는 평수여서 맞는 매물 찾기가 쉽지 않았습니다.
그럼 어느 부동산을 끼고 집을 구할까요. 일본어 수준/일본에 수시로 갈 수 있는지/일본에 한국인 혹은 일본인 지인이 있는지/월세는 얼마까지 가능한지 등에 따라 다를 수 있습니다. 혼자 떠나며 가구를 들이는 것조차 생각하기 싫다면 ‘레오팔레스’ 같은 풀옵션 체인을 빌릴 수도 있습니다. 앞서 말한 조건을 가지고 워킹홀리데이나 일본취업을 준비하는 사람들이 많이 찾는 유명 한국부동산들에도 문의를 넣었지만 원하는 물건을 찾아주지는 못했습니다. 도쿄 23구로 대상 지역을 넓혀야 한다고 얘기하거나, 원하는 지역 주변에 월 30만 엔 이상의 고급 맨션만 보여주는 식이어서 사실 좀 많이 실망했습니다. 그래서 플옵션 주거지도 생각해보긴 했지만, 방 크기 및 생활환경 대비 야칭이 너무 비쌉니다.
일본 부동산에 직접 메일도 돌려봤습니다. 답장은 오긴 합니다. 하지만 집을 볼 수 있는지에 대한 명확한 대답 없이 “그 물건 말고도 많은데 편하실 때 내점해주세요”라는 광고성 멘트가 돌아옵니다. 어마어마하게 많은 개수의 매물 전단도 함께 옵니다. 이것을 보면서 실물정보를 얻을 수 있긴 합니다.
1년을 살 집인데 가서 물도 내려보고, 가스도 켜보고, 해가 어느 쪽으로 드는지, 소음은 어떤지, 밤낮 주변 환경은 어떤지 확인해보면 참 좋겠지만 매물이 나올 때마다 일본에 갈 수도 없고, 며칠 휴가를 내 현지에 가서 구하는 것도 불가능할거 같아 그냥 한국에서 계약하자고 마음먹었습니다. 최종적으로 한국에 지사가 있는 일본부동산에서 집을 구했습니다. 가장 좋았던 건 카카오톡으로 문의할 수도 있고, 보이스톡을 통해 한국어로 통화할 수 있다는 점입니다.
본격적으로 집을 찾는 절차는 이렇습니다.
1. 원하는 지역과 조건을 부동산에 보낸다. 여기에 충족하는 매물 중 외국인을 받아주는 곳을 찾는다. 아니면 역으로 부동산에서 외국인에게 임대한 이력이 있는 집을 찾고, 가능한 집에 맞춰 조건을 조정해보는 것이 어떻겠냐고 제안한다. 전자보다 후자의 경우가 집을 빨리 구할 수 있다. 인터넷에 딱 원하던 매물이 나왔다고 해도 실제 존재하는 매물인지 확인해야하고, 또 실제 매물이 맞아도 외국인에게 빌려주겠다고 답변을 들어야 가계약을 할 수 있다.
조건에 맞는 매물이 있으면 부동산에서 매물의 특징이 적힌 표를 보내줍니다. 상세 사진 등을 요청하면 추가로 보내주고, 매물은 원하는 것이 나올 때까지 매일 새로운 것들을 찾아서 제시합니다.
2. 매물 중 집을 정하면 가계약을 한다. 여권과 비자(혹은 재류자격인정증명서+재류자격+기간 정보), 일본인 긴급연락처(보증인) 정보를 부동산에 보내고, 관리회사와 보증회사에 제출. 이때부터 심사가 시작된다. 이 심사가 끝날 때 까지는 다른 매물을 알아볼 수 없다. 취로비자로 갔기 때문에 체류기간 수입을 증명할 수 있는 서류를 추가로 보증회사에서 요구했다.
수입을 증명할 서류는 재단에서 발급해준 ‘Certificate of payment of expenses’ 영문버전을 제시하면 됩니다. 혹시 몰라서 잔고증명서도 준비했는데 달라고 하지 않았습니다.
심사가 시작되면 일본 관리회사에서 한국 휴대폰으로 국제전화가 옵니다. 해당 매물을 원하는데 맞느냐, 일본에 얼마나 있을 예정이냐, 취로비자인데 이곳에 소속된 것이 맞느냐, 연간 수입이 얼마나 되느냐, 입국 날짜가 언제냐 뭐 이런 것들을 물었습니다. 그런데 일본인 보증인에게 하루 먼저 전화가 간 것으로 봐선 신원이 확실하고 의사소통을 분명하게 할 수 있는 일본 국적의 보증인이 큰 역할을 한 것 같습니다. 어차피 보증회사에 보험 가입도 했지만 신원을 보증해 줄 확실한 사람, 보증인을 써낸 게 원하던 집을 구할 수 있었던 주요인인 듯합니다. UR이 아닌 일반 매물을 구할 것이라면 일본인 보증인을 꼭 내세우는 것이 중요할 것 같습니다.
3. 부동산에선 심사가 4~10일 걸릴 것이라고 했다. 집주인이 OK해도 보증회사나 관리회사의 심사기준에 충족하지 못하면 임대계약이 안된다고 한다. 보통 가계약을 하고 심사가 시작되면 2~3일 뒤 본인과 보증인에게 보증회사에서 전화를 한다. 그리고 빠르면 다음날, 늦어도 2~3일 뒤 심사 당락의 여부가 결정된다.
중간에 오봉연휴 1주일이 꼈던 것이 문제였습니다. 가계약한 뒤 일본인 보증인에겐 무려 열흘 뒤, 나에게는 11일 뒤 전화가 왔습니다. 보통 9월 말, 10월 초 학기가 시작되는 일본 학제에 맞추다보면 이 시기를 피해서 구하기가 힘든 것 같기는 합니다.
그로부터 이틀 뒤 관리회사에서 부동산을 통해 예치금을 설정해 줄 수 있냐는 통보도 왔습니다. 외국인이라서 한 달 치 야칭을 묶어 놓고 심사하겠다는 겁니다. 예치금으로 보냈던 돈은 최종 계약할 때 초기비용에 포함됩니다. 이 금액을 빼고 잔금을 치르면 된다. 계약이 불발되면 전액 고대로 돌아옵니다.
4. 대망의 심사 통과. 가계약하고 14일 만에 심사가 통과됐다는 연락이 왔다. 심사 통과가 통보되면 직후부터 세입자에게 이 집에 대한 권리가 생긴다. 주소등록을 하고 은행계좌, 휴대전화를 만들 때 주소로 이용하거나 택배도 보낼 수 있다. 일본법은 집주인이 세입자에게 퇴거를 요청하기가 어렵다. 나중에 계약서를 보니 임대인 쪽에선 계약을 해지하려면 6개월 전에 미리 알려야 한다. 임차인은 보통 두 달 전 통보하면 된다. 일단 계약이 성사되고 나면 내보내기가 쉽지 않으니 심사를 까다롭게 하는 것도 이해가 되긴 한다.
5. 초기비용 정산.
첫 달 야칭(+관리비/첫 달은 계약일 부터 야칭이 발생해 일수로 쪼개 계산)
+두 번째 달 야칭(+관리비)
+시기킹(한 달 야칭)
+레이킹(이벤트 기간이라 0원)
+중개수수료(한 달 야칭+소비세 8%)
+사무수수료
+보증회사비용
+열쇠교환비
=보통 야칭의 4~5배의 초기비용이 산정되고 이를 부동산 계좌로 입금하면 한국에서 집계약과 관련한 업무 종료.
이후 절차는 일본에 가야만 할 수 있는 일들입니다. 구청에서 주소등록을 한 뒤 일본 휴대전화와 은행계좌를 만듭니다. 주민표와 전화번호, 계좌를 들고 일본 부동산 사무실로 찾아가 임대계약과 관련한 내용을 모두 듣고 페이퍼로 된 계약서를 작성해 도장을 찍습니다. 인감이 찍힌 이 서류를 다시 관리회사로 넘기면 거기서 열쇠를 줍니다. (계약한 맨션은 주인은 소유주이기만 하고 관리는 전문업체가 하는 형태) 그러면 드디어 입주를 하는 것입니다.
보통 계약서 작성을 위해 필요한 서류가 완료되는데 최소 하루 이상 걸립니다. 오전에 입국해서 점심부터 업무를 본다고 해도 부동산 영업시간을 맞추기는 빠듯합니다. 이틀정도는 걸린다고 생각해야 합니다. 이것을 계산 못하고 입국 당일을 계약일로 정해서 손해를 봤습니다. 야칭은 계약일부터 바로 발생하는데 입주는 이틀 뒤에 해서 호텔비가 이중으로 든 것입니다. 게다가 일본 부동산은 보통 수요일이나 목요일 평일에 하루 쉬고 토요일 영업을 합니다. 보증회사, 관리회사도 마찬가지입니다. 양쪽 중 한 곳이라도 쉬는 날이 끼면 그날은 계약을 못하는 것입니다. 5일 입국해 7일 오전 계약서를 쓰고 그날 오후 열쇠를 받았습니다. 2박3일 정도는 호텔에 있는 것을 생각해 둬야합니다. 가족과 함께 올 때는 이를 감안해 일정을 짜는 것이 좋습니다.
집주인(부동산을 물론 끼지만)과 직접 거래하는 것과 부동산–보증회사–관리회사를 끼고 계약을 하는 것과 장단은 분명한 것 같습니다. 중간에 많은 주체들이 있으면 보증심사 기간도 길어지고 절차도 까다롭습니다. 하지만 입주하고 보니 외국인 입장에서는 좋은 점이 있습니다. 전문업체가 관리하는 주거지는 도배나 바닥 관리가 완벽합니다. 에어컨도 새로 설치했고 ,부엌 배수구나 환풍기도 세월감만 남아있을 뿐 아주 깨끗합니다. 화장실 비데도, 욕조나 수도, 세면대도 엄청 반짝반짝하게 청소돼 있습니다. 일본 집은 입주하면 전구도 새로 세입자가 사서 달아야 하는데 많은 전구들도 다 끼워져 있었습니다. 일단 입주하고 난 뒤 집에서 받는 스트레스는 아직 없습니다.
일본 부동산에서 본 계약을 할 때 가스, 전기, 수도도 신규신청도 같이 해줬기 때문에 점검이 필요한 가스를 제외하고 당일 입주와 동시에 사용이 가능했습니다. 자동이체도 서류만 작성하면 관리회사 통해서 신청이 끝납니다. 다른데 보다 비싼 관리비, 사무수수료가 들기는 했지만 외국에서 시행착오를 줄이는 가장 효과적이면서도 저렴한 방법이 돈으로 때우는 것 아닐까 하는 생각도 듭니다. ##